PRO СТРОЙКУ

Три четверти строящегося жилья Воронежской области ищут своего покупателя По данным ДОМ.РФ, по состоянию на сентябрь в Воронежской области строится 1 млн 898 тысяч кв. метров жилья (15-е место в РФ), из них уже поступило в продажу 1 млн 478 тысяч кв. метров, было продано 478 тысяч метров (25%), не распродано ровно миллион метров (53%). Еще на 417 тысяч (22%) продажи не открыты. Объем привлеченных средств граждан в рамках договоров долевого строительства составляет 59 млрд 490 млн рублей. Стоимость одного строящегося квадратного метра - 124 393 рубля. Лидером по доле проданного жилья является «Развитие» - 33%, они же меньше всех оставляют жилья в «резерве» - в продажу не уходит только 12% жилья. ДСК является лидером по «складским запасам», они не выпускают в продажу целых 41%, а вот продать с колес удалось только 23% строящихся метров. Но это все равно лучше, чем у «Выбора», замыкающего тройку крупнейших девелоперов. «Выбор» смог продать с колес только каждую пятую квартиру, а 52% выставленных на продажу квартир не могут найти своего покупателя. Отметим, что ДСК остается единственным девелопером Воронежской области, у кого процент выставленного на продажу, но нераспроданного жилья меньше половины - 36%. Просто другую половину они могут себе позволить вообще не продавать, чтобы поддерживать цены на плаву. Любопытно также посмотреть на распроданность в зависимости от года планового ввода жилья. И вот тут уже не так страшно, как кажется, после прочтения заголовка: 48% квартир в домах, сдающихся в 2026 году уже распроданы (при этом 22% так до сих пор и не поступили в продажу). В домах со сдачей в 2027 году - 24%, и 2028 году - 17%. Еще одна любопытная цифра - 155 тысяч квадратных метров. Это объем строящегося жилья в Воронежской области, где продано более 2/3 жилой площади. И это всего 8% строящегося жилья. Самые удачные проекты, где метры улетают как горячие булочки.

Есть и градостроительные конфликты. Помимо судебного спора вокруг «квартала мойщиков», наиболее чувствительной остается тема исторической застройки Никитинской. То есть КРТ в Воронеже постепенно выходит за рамки простой формулы «снести ветхие дома — построить новые». Чем дальше развивается программа, тем больше в ней дорогих социальных, транспортных, имущественных и охранных обязательств. Именно поэтому объявленные 7 октября 223 га — не готовый рынок на 223 га, а огромный потенциальный фронт работ. Но принципиально важно другое: впервые город одновременно заявляет о подготовке такого массива территорий и сразу привязывает его к расселению 392 аварийных домов. Если хотя бы значительная часть этих площадок дойдет до торгов и договоров, КРТ в ближайшие годы станет для Воронежа не отдельной программой реновации нескольких кварталов, а одним из главных источников нового городского строительства.

Общий объем будущего строительства на «мойщиках» оценивается почти в 200 тыс. кв. м жилья. Кроме того, обязательства застройщика включают строительство двух детсадов по 150 мест каждый, проектирование новой школы на 1 тыс. мест, а после ее строительства — демонтаж школы №42. Предусмотрены также помещения для муниципальных служб и мероприятия по развитию дорожной инфраструктуры. Общие инвестиции «Выбор» оценивал в 25 млрд рублей, 6 млрд из которых — расходы на расселение. Именно «квартал мойщиков» стал первым серьезным испытанием новой модели. Конкурс оспаривался компанией «ГрадСтрой» депутата облдумы Михаила Гусева, которая посчитала незаконным требование к участникам иметь опыт строительства не менее 50% от параметров будущего проекта. «Мойщики» увязли в разборках депутатов-застройщиков, бывшего и нынешнего. Пятый жилой проект, самый свежий — исторический квартал в центре, ограниченный Никитинской, Куколкина, 9 Января и Фридриха Энгельса. Его площадь — около 0,7 га. В апреле 2026 года торги выиграла специально созданная компания «СЗ “Никитинская”», предложив почти 99,5 млн рублей при стартовой цене около 23 млн. На участке предусмотрено строительство примерно 16,7 тыс. кв. м недвижимости, в том числе около 6,3 тыс. кв. м жилья, в формате многосекционного дома переменной этажности до семи этажей с подземным паркингом. Одновременно предстоит расселить аварийные помещения, сохранить и приспособить ряд исторических зданий. В частности, в зоне проекта находятся Дом агронома Вагнера и усадьба Клочковых. Этот проект показывает другую проблему КРТ: далеко не всегда главным ограничением является стоимость расселения. В историческом центре к ней добавляются охранные обязательства, восстановление объектов культурного наследия, передача городу помещений и необходимость вписать новую застройку в сложившуюся городскую среду. Участники рынка поэтому оценивали экономику Никитинской как находящуюся «на грани окупаемости». Отдельный контур формирует территория бывшего экскаваторного завода у Московского проспекта и Электросигнальной. Это уже не классический аукционный сюжет: договор КРТ заключался по инициативе правообладателей. Здесь планируется новый жилой квартал и детский сад на 200 мест, а застройщик должен подготовить проект реконструкции школы №18 с увеличением мощности до 1,3 тыс. мест. При этом на территории пока остаются производства, склады и другие объекты, часть которых предполагается выкупить либо перенести. Таким образом, если смотреть именно на Воронеж, действующий жилой контур КРТ сегодня сформирован вокруг пяти проектов с уже определенными инвесторами: «Развитие» — Солнечная/Беговая и Димитрова/Обручева; «КИТ» — 9 Января/Семилукская; «Выбор-Юг» — Транспортная/45-я Стрелковой дивизии; СЗ «Никитинская» — исторический квартал в центре. При этом рядом существует отдельный проект бывшего экскаваторного завода, реализуемый по инициативе правообладателей. В совокупности только по известным жилым проектам речь идет уже о сотнях тысяч квадратных метров нового строительства и о расселении более сотни домов. История последних лет показывает, почему программа развивалась медленно. В 2024 году в городе насчитывались десятки потенциальных площадок, но инвесторов удавалось найти далеко не для всех. Экономику проектов осложняли стоимость расселения, социальные объекты, инженерные сети и требования к школам. На некоторых небольших участках обязательства фактически съедали значительную часть строительного потенциала. Показательный пример — КРТ в переулке Отличников: торги в марте и повторно в сентябре 2026 года не состоялись из-за отсутствия заявок. Там инвестору предлагалось расселить пять домов площадью около 2,4 тыс. кв. м и построить до 18,2 тыс. кв. м жилья. Продолжение 👉